Medidas extraordinarias arrendamiento de vivienda habitual RDL 11/2020

Como todos sabemos el día 31 de marzo de 2020 ha sido publicado el Real Decreto Ley (en adelante RDL) 11/2020, que entre otras, establece medidas extraordinarias referentes a los arrendamientos urbanos de vivienda.

Por ello, con carácter previo, debemos reseñar que no son aplicables a los locales de negocio, ni otros inmuebles que no constituyan la vivienda habitual del arrendatario.

Estas medidas están dirigidas a establecer ayudas específicamente aplicables a los arrendatarios que hayan visto reducidos sus ingresos por causa de la crisis sanitaria actual. Por otro lado, si bien el RDL define el ámbito de aplicación de las mismas, es posible que los supuestos y condiciones de la aplicación se vean modificadas por disposiciones posteriores, que a la fecha de este blog, 02 de abril de 2020 no están disponibles.

Entre otras podemos destacar dos medidas, por un lado el establecimiento de posibles reducciones o aplazamientos para las rentas del arrendamiento, y por otro lado, la aprobación de ayudas extraordinarias mediante préstamos públicos dirigidos a hacer frente al pago de las rentas arrendaticias. Pero todas ellas están dirigidas a arrendatarios que tengan dificultades en el pago de la renta por causa de la situación actual.

Las primeras preguntas que nos surgen son: ¿A quién van dirigidas? ¿Qué personas pueden beneficiarse de estas medidas? ¿Cómo se prueba el cumplimiento de los requisitos?

Las medidas están dirigidas a las personas en situación de vulnerabilidad derivada de la actual crisis sanitaria. Los artículos 5 y 6 del citado RDL establecen y definen este colectivo. Por lo tanto, inicialmente, no podemos decir que estén dirigidas a todos los arrendatarios, sino solo a aquellos que hayan visto reducida su capacidad económica por esta causa, y no otra.

Para la aplicación de estas medidas se exigen la concurrencia de tres circunstancias que deben darse conjuntamente. Y estas son:

a)             Que el arrendatario por causa de un Erte o un despido u otras causas derivadas de la crisis sanitaria, haya visto reducidos los ingresos de su unidad familiar a menos de 3 veces el IPREM, es decir, a menos de 1.613,52 € mes. Si la unidad familiar es monoparental, o tiene hijos a cargo, o mayores, o discapacitados, esta cifra se verá incrementada según se establece en la norma.

b)             Que el importe de la renta de alquiler más los gastos de suministros básicos, luz, agua, gas, gasóleo de calefacción y teléfono, suponga más del 35% de los ingresos de la unidad familiar.

c)              Que esta situación tenga origen en la crisis sanitaria, y por lo tanto estos límites no se alcancen en el mes anterior a la solicitud.

Los datos económicos deben estar referidos a toda la unidad familiar, con independencia de quien sea el arrendatario, de forma que habrá que sumar los ingresos de todas las personas que residan en la vivienda. La unidad familiar queda definida por el arrendatario, cónyuge, pareja de hecho, hijos, tutelados, etc.

Por otro lado, esta medida se aplica solo a las situaciones que traen causa en el Covid 19, por lo que la situación económica debe compararse con el mes anterior a la solicitud.

Además se establece el requisito de que ni el arrendatario ni las personas que conviven con él dispongan de otra vivienda en propiedad. Si bien se excepcionan aquellos casos en que esa vivienda no esté disponible, por ejemplo por estar ya arrendada o por otras causas, o cuando se trate de una fracción o parte de un inmueble recibido por herencia.

Las personas que reúnan los requisitos citados deberán acreditarlo presentando la siguiente documentación:

1.- Certificado de desempleo en el que figure la cantidad percibida de todos los residentes en la vivienda, y la fecha de inicio de esta prestación.

2.- Nóminas del mes de la solicitud y del mes anterior de todos los residentes en la vivienda.

3.- Para autónomos, certificado de la AEAT o de la Comunidad autónoma.

4- Certificado de empadronamiento (de seis meses anteriores) en el que consten todos los residentes y libro de familia. Si existe algún discapacitado deberá remitir también su certificación.

5.- Informe sobre la titularidad de bienes inmuebles (nota simple del índice del Registro de la propiedad) de todos los miembros de la unidad familiar.

6.- Copia de los recibos de suministros básicos, luz, gas, agua y teléfono.

7.- Declaración responsable del deudor de cumplir todos los requisitos. 

Si el arrendatario no dispone de alguno de estos documentos, se aportará además declaración responsable indicando los motivos de imposibilidad y el compromiso de su entrega en el plazo de un mes desde el final del estado de alarma. Muchos de estos documentos se pueden obtener de forma telemática, si dispone de certificado digital o bien de DNI electrónico.

En segundo lugar nos preguntamos: ¿Cómo se solicita la aplicación de estas medidas? ¿A quién debo dirigirme?

En el plazo de un mes desde la publicación del RDL, es decir, hasta el 2 de mayo de 2020, los arrendatarios podrán solicitar la aplicación de estas medidas.

Para iniciar la solicitud de reducción o condonación de parte de la renta de arrendamiento, por lo que es recomendable y necesario que se haga una petición por escrito. En esta solicitud el arrendatario deberá concretar las medida que propone, es decir, si lo que se solicita es la condonación de parte de la renta, y de qué porcentaje se trata, o bien si la solicitud se refiere al aplazamiento de la renta, especificando el plazo en el que se devolvería este aplazamiento.

La solicitud debe dirigirse al arrendador, bien sea por mail, o por carta certificada. Le recomendamos el mail por causa del confinamiento, pero las oficinas de correo tienen establecidos servicios mínimos.

Por ello el arrendatario deberá aportar, junto con la solicitud de la medida específica que se pretende, los documentos necesarios para probar el cumplimiento de las condiciones de aplicación, es decir, que por causa de la crisis sanitaria los ingresos de la unidad familiar no superen los límites, que el importe del alquiler más los gastos sea mayor del 35% de los ingresos familiares.

Esta documentación además será necesaria también para solicitar las ayudas al alquiler aprobadas, por lo que insistimos en la necesidad de su obtención.

A continuación nos surgen estas dudas: ¿Cómo tiene que actuar el arrendador? ¿Está obligado a aceptar la propuesta de su inquilino?

En el plazo máximo de 7 días desde la solicitud del arrendatario, que debe contener como ya hemos dicho la propuesta concreta y la documentación necesaria, el arrendador debe contestar.

Respecto a la respuesta del arrendador se diferencian en la norma entre aquellos propietarios que tengan más de 10 inmuebles, que se denominan como “gran tenendor”, y aquellos otros que tienen menos inmuebles.

No está definido en la norma cómo se computa el número de inmuebles, por lo que quedan preguntas sin responder como: ¿Está incluida la vivienda habitual del arrendador? ¿Se computan los inmuebles improductivos, los que no están arrendados? ¿Se computan las segundas residencias? ¿Cómo se contabilizan los inmuebles adquiridos en copropiedad, de los que solo se posee un porcentaje? Tendremos que esperar a un desarrollo posterior para contestar a estas preguntas.

Estudiemos ahora el caso de los “pequeños tenedores”, propietarios con menos de 10 inmuebles.

El arrendador puede negarse a la propuesta del arrendatario (artículo 8 de la norma), e incluso puede proponer otras soluciones que sean de su interés. Por ejemplo, si el arrendatario propone una reducción del 40% de la renta, el arrendador puede proponer una reducción menor, o incluso un aplazamiento.

Si el arrendador se niega a acordar ninguna reducción o aplazamiento el arrendatario podrá acudir al programa de ayudas mediante préstamos que se ha establecido en la misma norma y que luego veremos. Pero qué ocurre si el arrendador es un “gran tenedor”, es decir, tiene más de 10 inmuebles, como es el caso de las empresas inmobiliarias (Artículo 4 RDL)

En este caso el arrendador está obligado a escoger entre una de estas dos opciones:

i)             Reducir el arrendamiento al 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si perdura la causa de vulnerabilidad del arrendatario, con un máximo de cuatro meses.

ii)             Demorar el pago de la renta, aplazamiento que se producirá de forma automática por el mismo plazo máximo de cuatro mensualidades. Estas rentas aplazadas serán abonadas en los tres años siguientes a la finalización de los cuatro meses de aplazamiento, si bien puede ser inferior si la vigencia del contrato es menor. Este aplazamiento no generará intereses ni penalizaciones.

Si el arrendatario accediese al programa de ayudas al alquiler los aplazamientos acordados, ya sea el arrendador pequeño o gran tenedor, serán cancelados, pasando a abonarse la renta con la ayuda obtenida.

Y por último a este respecto, pero muy importante, el acuerdo que se alcance entre las partes prevalecerá sobre esta norma. Por lo tanto, tanto el caso de grandes tenedores como de pequeños, cuando arrendador y arrendatario acepten cualquier otro acuerdo diferente este será válido y plenamente efectivo. Por lo que recomendamos encarecidamente que estos acuerdos se fijen por escrito, ya sea en un anexo al contrato, o por mail, o por cualquier otro medio admitido en derecho.

Pero ¿qué es el programa de ayudas? Se establecen dos vías:

El artículo 9 del RDL establece una línea de avales que será aprobada por el ICO para que los arrendatarios en situación de vulnerabilidad por la emergencia sanitaria puedan hacer frente a los pagos del arrendamiento. Se trata de créditos que cubrirán un importe máximo de seis mensualidades. El plazo de devolución de estos créditos será de 6 años prorrogables otros 4 años, sin intereses ni gastos.

El destino de este crédito solo puede ser el pago de la renta, no pudiendo aplicarse por lo tanto a otros fines. Por esto incluso podría ser que se abonasen directamente a los arrendadores.

El procedimiento de solicitud de estos créditos estará disponible en breve, por lo que no podemos adelantar nada.

El artículo 10 del RDL 11/2020 pone en marcha un nuevo programa de concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación directa a personas arrendatarias que por causa de la crisis sanitaria tengan problemas para afrontar el pago de la renta, siempre en los términos establecidos en el RDL 11/2020 para estas situaciones y que antes hemos visto. Se dirige a los arrendatarios que tengan dificultades para devolver las ayudas transitorias de financiación, y que por continuar en esta situación de vulnerabilidad no puedan hacer frente a la devolución de los préstamos o a los aplazamientos acordados. Esta ayuda será del 100% de la renta, con un máximo de 900 € al mes, o bien del 100% del préstamo que se haya suscrito para abonar la renta.

Incumplimientos.  

Debemos reseñar que al ser los arrendatarios los solicitantes de estas medidas, establece la norma en su artículo 7 la responsabilidad en los posibles fraudes o incumplimientos, por lo que el arrendatario será responsable de cuantos daños y gastos se provoquen, incluso por la búsqueda deliberada de mantenerse en situación de vulnerabilidad.

Prórroga de los contratos

Establece el artículo 2 del RDL 11/2020 que los contratos que tengan vencimiento entre el 02 de abril de 2020 y hasta dos meses desde el fin del estado de alarma podrán prorrogarse a petición del arrendatario. Esta prórroga extraordinaria será por un máximo de seis meses. El arrendador viene obligado a aceptar la prórroga por el tiempo que pacten las partes. Durante la vigencia de esta prórroga extraordinaria se mantendrán las condiciones del contrato de referencia. En cualquier caso, las partes de común acuerdo pueden establecer otras condiciones diferentes para esta prórroga. 

Suspensión de los procedimientos de desahucio y  lanzamientos.

Por último reseñar que en el artículo 1 del RDL se establece la suspensión de los lanzamientos, es decir, de los desahucios por impago de rentas, para los procedimientos ya iniciados y en los que el arrendatario acredite ante el Juzgado encontrarse en situación del vulnerabilidad derivada de esta crisis sanitaria, siempre definida esta situación conforme a lo establecido en esta norma y ya vista anteriormente (art. 5 y 6 de este RDL). Esta suspensión deberá ser acordada por el Juzgado y tendrá una duración máxima de seis meses.

En este caso el Letrado de la Administración de Justicia dará parte a los servicios sociales para que encuentren una solución habitacional al arrendatario. El arrendador podrá también alegar su propia situación de vulnerabilidad, por lo que el plazo de suspensión se podrá acortar si así lo acuerda el Juzgado.

Confiamos en que este blog haya sido de ayuda y no dude en contactar con nosotros para cualquier otra consulta.

Assel Inmobiliaria.

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